È quanto dispone l’articolo 24 della legge 23/2020, per agevolare tutti coloro che, alle prese con l’acquisto della PRIMA CASA, sono in difficoltà a rispettare i termini a causa dell’emergenza Covid.
Di cosa stiamo parlando?
Facciamo un breve riassunto delle agevolazioni prima casa.
Per godere dell’agevolazione prima casa, sono necessari i seguenti requisiti:
- residenza nel nel Comune dove si trova la casa acquistata, o, nel caso in cui la residenza sia in altro comune, l’impegno a traferire la residenza nel Comune ove si trova l’abitazione entro 18 mesi dalla stipula;
- non essere proprietari esclusivi o in comunione con il coniuge ( o titolari del diritto di usufrutto o abitazione) di altre case nello stesso Comune, e di non essere titolari di diritti su immobili comprati con le agevolazioni prima casa.
Per non decadere dalle agevolazioni la casa non deve essere rivenduta prima di 5 anni; in caso di vendita entro 5 anni dall’acquisto non si decade dalle agevolazioni fiscali se si ricompra un’altra “ prima casa” entro un anno dalla vendita: in tal caso anzi si ha anche diritto al credito di imposta, che spetta in ogni caso quando si riacquista una prima casa entro l’anno dalla vendita della precedente.
Per agevolare chi ha già una casa e non riesce a venderla, le agevolazioni prima casa sono poi concesse anche a chi si impegna a rivendere la prima casa appena venduta entro un anno dall’acquisto della nuova prima casa: in tal caso spetta anche il credito di imposta.
Fatta questa breve panoramica, quali sono i termini che vengono sospesi?
Sono quattro:
– Il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza
– Il termine di un anno per il riacquisto della prima casa in caso di rivendita entro 5 anni per evitare la decadenza dalle agevolazioni
– Il termine di un anno per il riacquisto della prima casa per beneficiare del credito di imposta
– Il termine annuale per vendere la prima casa eventualmente già posseduta ( anche per il credito di imposta)
Vediamo questi termini nei dettagli.
Il PRIMO TERMINE che viene sospeso, dicevamo, è quello della necessità di trasferimento di residenza nel Comune ove si trova la prima casa acquistata entro 18 mesi dall’acquisto ( se già non vi risiede) termine che si riduce ad un anno in caso di richiesta di credito di imposta.
Questo termine è sospeso dal 23 febbraio al 31 dicembre.
Che vuol dire sospeso?
Significa che i giorni dal 23/2 al 31/12 non si contano, è come se non ci fossero.
Se ho comprato casa il 3 marzo, i diciotto mesi decorrono dal 31.12.2020.
Se ho comprato casa il 20 febbraio, conto tre giorni ( dal 20 al 23 febbraio) e poi ricomincio a contare dal 31.12.2020.
IL SECONDO TERMINE che viene SOSPESO riguarda il caso in cui si venda una prima casa entro cinque anni dall’acquisto.
In tal caso è necessario il RIACQUISTO ENTRO UN ANNO di una nuova casa di abitazione per non decadere dalle agevolazioni.
Anche questo termine di UN ANNO è quindi sospeso dal 23 febbraio al 31 dicembre.
Significa anche qui che i giorni dal 23/2 al 31/12 non si contano, è come se non ci fossero.
Se ho comprato casa il 3 marzo, i 12 mesi decorrono dal 31.12.2020.
Se ho comprato casa il 20 febbraio, conto tre giorni ( dal 20 al 23 febbraio) e poi ricomincio a contare dal 31.12.2020
IL TERZO TERMINE che viene SOSPESO riguarda il caso in cui si venda una prima casa: se si riesce a riacquistarne un’altra ENTRO UN ANNO dalla vendita, si ha diritto al credito di imposta.
Anche questo termine di UN ANNO PER IL RIACQUISTO è quindi sospeso dal 23 febbraio al 31 dicembre.
Significa anche qui che i giorni dal 23/2 al 31/12 non si contano, è come se non ci fossero.
Se ho comprato casa il 3 marzo, i 12 mesi decorrono dal 31.12.2020.
Se ho comprato casa il 20 febbraio, conto tre giorni ( dal 20 al 23 febbraio) e poi ricomincio a contare dal 31.12.2020
IL QUARTO TERMINE che viene SOSPESO riguarda l’ipotesi in cui un soggetto, pur avendo già una “prima casa”, utilizzi le agevolazioni per un nuovo acquisto impegnandosi nel rogito alla RIVENDITA ENTRO UN ANNO della vecchia casa di abitazione (se non la rivende entro un anno decade dalle agevolazioni prima casa e dall’eventuale credito di imposta utilizzato per il secondo acquisto)
Anche questo termine di UN ANNO è quindi sospeso dal 23 febbraio al 31 dicembre.
Significa anche qui che i giorni dal 23/2 al 31/12 non si contano, è come se non ci fossero.
Se ho comprato la nuova casa il 3 marzo, i 12 mesi per vendere la preposseduta decorrono dal 31.12.2020.
Se ho comprato casa il 20 febbraio, conto tre giorni ( dal 20 al 23 febbraio) e poi ricomincio a contare dal 31.12.
La sospensione dei termini a quali imposte si applica? Si applica all’imposta di registro e all’iva, nonché alle imposte ipotecarie e catastali, quindi significa che si applica a tutte le compravendite, da privato e da costruttore, e pure alle donazioni e successioni.
DUE TERMINI NON SONO SOSPESI
1.Attenzione che invece non è sospeso il termine di 5 anni, che deve essere rispettato per poter rivendere la casa senza temere la decadenza ( nel caso in cui non si ricompri entro un anno).
Perché sospendere questo termine significava un danno per il cittadino , e la norma vuol essere di favore per il cittadino: così la Circolare 9/E del 13 aprile 2020
2.Nel caso in cui il credito di imposta non si porti in detrazione alla registrazione dell’atto di acquisto, ma sia portato in diminuzione dall’imposta sui redditi, cioè deve avvenire alla presentazione della DICHIARAZIONE SUCCESSIVA ALL’ACQUISTO. Questo termine non è sospeso, sempre ai sensi della predetta circolare.
Sicuramente è da apprezzare l’iniziativa del legislatore per venire incontro alle difficoltà oggettive del mercato immobiliare, infatti: i Notai sono operativi e stipulano, ma non è possibile in questo momento visitare gli immobili; le procedure per ottenere un mutuo subiscono dei rallentamenti anche perché i periti delle banche hanno forti difficoltà a fare i sopralluoghi degli immobili offerti per l’ipoteca a garanzia dei mutui.