“Parlando di Disposizioni in materia di determinazione del prezzo massimo di cessione, fenomeno nazionale ma fondamentalmente caratterizzante Roma – introduce il Notaio Renato Carraffa – è stata varata nel 2018 una importante modifica di legge che ha messo un freno alle richieste di risarcimento e di restituzione di tutti gli acquirenti dello stesso immobile che si siano succeduti nel tempo”.
Quello immobiliare è un campo storicamente importante dello Studio Notarile Carraffa di Roma, che dirama la propria attività verso tutte le pratiche e gli atti che riguardano il trasferimento della proprietà, predisponendo atti anche molto complessi con la finalità di rispettare pienamente il disposto normativo nonché l’interesse dei contraenti.
“In buona sostanza – spiega Carraffa – è stato modificato l’art.31 della legge che aveva innescato la oramai arcinota sentenza delle Sezioni Unite della Suprema Corte in materia di edilizia convenzionata. Tale sentenza stabiliva che, il vincolo del prezzo massimo di cessione riguardava non solo il primo atto di cessione tra il soggetto realizzatore dell’intervento ed il primo acquirente, ma anche tutti i successivi trasferimenti dell’immobile e sancendo la nullità parziale di migliaia di atti notarili”.
La sentenza aveva scatenato una situazione esplosiva aprendo praterie sterminate di contenziosi ed esponendo tutti coloro che avevano venduto un immobile al prezzo libero di mercato al rischio della restituzione dell’eccedenza rispetto al prezzo massimo.
“Di fatto acquirenti e venditori avevano negoziato, in perfetta buona fede, un prezzo superiore a quello massimo – sottolinea Carraffa – in quanto sia loro che i notai erano fermamente convinti, sulla base di sentenze e di provvedimenti comunali, che la norma sul prezzo massimo si applicasse al solo primo trasferimento tra il soggetto realizzatore dell’intervento ed il primo assegnatario e non anche ai successivi”.
L’intenzione del legislatore è stata chiaramente quella di disinnescare una bomba giuridica evitando il sorgere di decine di migliaia di cause che avrebbero affollato i Tribunali italiani.
Così è stato messo un limite ai potenziali contenziosi inerenti richieste di risarcimento e di restituzione di tutti gli acquirenti dello stesso immobile che si siano succeduti nel tempo. Scongiurando il tentativo di una odiosa “speculazione inversa” che è stato perpetrato in questi ultimi anni e il perpetuarsi di quella che, nella maggioranza dei casi, si è rivelata una “guerra tra poveri”.
“Da notare che – prosegue il notaio Carraffa – in virtù di una interpretazione logica e ‘costituzionalmente orientata’, oramai i giudici raramente condannano il venditore alla restituzione della differenza di prezzo, limitandosi al risarcimento delle somme e spese necessarie per ottenere lo svincolo oramai, l’affrancazione, diversamente da prima, può essere richiesta da ‘chiunque ne abbia interesse’, quindi anche il venditore. E’ opportuno sottolineare che – conclude il notaio Carraffa – i giudici tengono fuori dall’obbligo di risarcimento i notai, salvo casi particolari, nel presupposto che nella stragrande maggioranza dei casi hanno agito in totale buona fede sulla base della giurisprudenza e degli atti amministrativi vigenti al momento della stipula, non potendo certo prevedere le future evoluzioni della Suprema Corte”.