DEPOSITO DEL PREZZO DI VENDITA PRESSO IL NOTAIO

Una nuova recente legge ha introdotto il cosiddetto “deposito prezzo dal notaio” (legge n.124/2017 art. 1, co. 63 e ss.).

Il deposito del prezzo della compravendita e il versamento delle imposte al notaio su conto corrente dedicato

Le nuove norme relative al deposito del prezzo della compravendita presso il notaio, e all’obbligo di versamento su uno specifico conto corrente dedicato di tutte le somme dovute a titolo di tributi per i quali il notaio sia sostituto d’imposta o responsabile d’imposta, nonché delle spese anticipate dal notaio in relazione alla stipula degli atti soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale, sono entrate in vigore dal 29 agosto 2017 (art. 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, che ha modificato l’art. 1, commi da 63 a 67, della legge 27 dicembre 2013, n. 147).

Deposito del prezzo presso il notaio

In caso di richiesta di almeno una delle parti, il notaio deve trattenere in deposito su uno specifico conto corrente dedicato il saldo del prezzo della compravendita immobiliare, nonché le somme destinate alla cancellazione di ipoteche gravanti sull’immobile, o al pagamento di altre spese dovute dal venditore e non ancora pagate (per esempio, le spese condominiali arretrate), fino a che il notaio ha eseguito la registrazione e la pubblicità dell’atto, e ha verificato l’assenza di gravami o formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle risultanti alla data dell’atto ed evidenziate nell’atto stesso.

Le somme depositate sul conto corrente dedicato costituiscono patrimonio separato rispetto a quello personale o professionale del notaio, pertanto sono escluse dalla successione del notaio e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque, e assolutamente impignorabile a istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata. Il notaio può disporre delle somme depositate sul conto dedicato solo per gli specifici impieghi per i quali esse sono state depositate, mantenendone idonea documentazione. Gli interessi sulle somme depositate sul conto corrente dedicato spettano allo Stato.

La richiesta di trattenere in deposito le somme può essere fatta da ciascuna delle parti della compravendita, quindi sia dal venditore sia dall’acquirente.

Normalmente è l’acquirente che ha interesse a che il prezzo rimanga depositato presso il notaio fino a che il notaio ha eseguito la registrazione e la pubblicità dell’atto, e ha verificato l’assenza di gravami o formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle risultanti alla data dell’atto ed evidenziate nell’atto stesso.
Il deposito del prezzo, infatti, tutela l’acquirente contro la possibilità che, prima della trascrizione dell’atto di compravendita, sia trascritto contro il venditore un altro atto dispositivo dell’immobile, oppure sia trascritta o iscritta un’altra formalità pregiudizievole, come per esempio un’ipoteca o un pignoramento. Ricordiamo infatti che la legge dispone che prevale l’atto trascritto o iscritto per primo (anche se stipulato successivamente), dunque l’acquirente è potenzialmente esposto al rischio che un creditore del venditore iscriva ipoteca sull’immobile prima che il notaio abbia fatto in tempo a trascrivere l’atto di compravendita. Le norme sul deposito del prezzo consentono all’acquirente di tutelarsi contro questa possibilità.

Anche il venditore, comunque, potrebbe chiedere che il prezzo rimanga depositato sul conto dedicato del notaio. In questo modo potrà, per esempio, tutelarsi contro la possibilità che il pagamento avvenga con assegni circolari falsificati. Il notaio, infatti, ricevendo in deposito il prezzo con alcuni giorni di anticipo rispetto a quello fissato per la stipula dell’atto di compravendita, incassa la somma sul conto corrente dedicato, e in tal modo verifica l’effettiva disponibilità della somma.

Se una delle parti chiede che il saldo del prezzo sia trattenuto in deposito dal notaio, la controparte non può opporsi, essendo questo diritto previsto da una norma di legge.

E’ comunque opportuno che la questione sia affrontata già nell’ambito della contrattazione preliminare, eventualmente inserendo una specifica clausola nella proposta di acquisto e nel contratto preliminare.
In ogni caso l’acquirente può presentare la richiesta al notaio anche nei giorni immediatamente precedenti la stipula dell’atto di compravendita, avendo cura di predisporre i mezzi di pagamento a nome del notaio, anziché del venditore.

E’ importante tenere presente che il versamento del prezzo (e delle eventuali altre spese) al notaio deve avvenire esclusivamente mediante assegno circolare non trasferibile (che normalmente dovrà essere consegnato al notaio alcuni giorni prima dell’atto, ma in casi particolari la consegna potrà avvenire contestualmente alla stipula dell’atto, per esempio quando l’acquisto è finanziato con un mutuo bancario, pertanto la banca mette a disposizione la somma solo al momento della stipula), oppure con bonifico bancario eseguito alcuni giorni prima della stipula dell’atto di compravendita, in modo che il giorno dell’atto la somma risulti già accreditata sul conto corrente bancario dedicato del notaio (in caso contrario l’atto deve essere rinviato in attesa dell’accredito definitivo del bonifico).

La legge dispone inoltre che, quando viene chiesto il deposito del prezzo, le parti devono versare al notaio, antecedentemente o contestualmente alla sottoscrizione dell’atto, l’importo dei tributi, degli onorari e delle altre spese dell’atto, e in caso contrario l’atto non può essere stipulato. Insieme all’importo del prezzo, dunque, la parte acquirente deve versare al notaio con assegno circolare anche l’importo dei tributi, degli onorari e delle altre spese dell’atto.

Le regole sul deposito del prezzo si applicano, oltre che alla compravendita immobiliare, a tutti gli atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.

Il notaio, conformemente all’incarico espressamente conferito dalla parte, esegue la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, e verifica l’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto o da questo risultanti.

Se non rileva formalità pregiudizievoli ulteriori, il notaio procede allo svincolo del prezzo a favore del venditore, mediante bonifico sul conto corrente da lui indicato, oppure con le altre modalità concordate, al netto delle somme che egli deve eventualmente versare a terzi (per esempio l’importo dovuto alla banca per l’estinzione del mutuo garantito da ipoteca gravante sull’immobile oggetto di vendita, oppure l’importo delle spese condominiali arretrate).

Se rileva la presenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle risultanti dall’atto, il notaio ne dà avviso alle parti e trattiene in deposito il prezzo o corrispettivo sul conto corrente dedicato.
Se ne ha ricevuto preventivo incarico da tutte le parti al momento della stipula, il notaio provvede, fino all’importo del prezzo depositato, all’estinzione delle passività e all’ottenimento dei titoli per la cancellazione, dandone avviso alle parti intervenute nell’atto. Le spese e gli onorari relativi sono a carico del venditore, e sono prelevati dal prezzo o corrispettivo, con svincolo del residuo attivo a favore del venditore.

Se il prezzo è incapiente, oppure se vengono rilevate formalità pregiudizievoli che non possono essere cancellate, il notaio ne dà avviso alle parti e trattiene in deposito il prezzo sul conto corrente dedicato; in questo caso lo svincolo può avvenire in esecuzione di accordo tra tutte le parti interessate ovvero di provvedimento esecutivo dell’autorità giudiziaria.

In presenza di ipoteche iscritte a garanzia di mutui e finanziamenti bancari da estinguersi con le somme depositate in conto prezzo, il notaio procede allo svincolo del prezzo solo dopo il rilascio da parte del creditore ipotecario della quietanza attestante la data dell’estinzione dell’obbligazione garantita, ai sensi dell’articolo 40-bis del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, salvo che la parte acquirente abbia espressamente richiesto nell’atto che il notaio non proceda allo svincolo del prezzo prima del decorso del termine di trenta giorni senza che sia intervenuta l’annotazione di permanenza dell’ipoteca, o prima che il creditore abbia espressamente rinunciato alla facoltà di comunicare la permanenza dell’ipoteca.

Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo venga pagato dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, nell’atto ai fini dello svincolo è specificata la prova che deve essere acquisita per far constare che l’evento dedotto in condizione si è avverato o che la prestazione è stata adempiuta.

Il notaio può svincolare il prezzo depositato in favore di soggetto diverso dalla parte alienante solo se ciò è stato espressamente previsto nell’atto da tutte le parti d’accordo tra loro, ovvero in base a provvedimento del giudice.

Versamento separato delle imposte e spese sul conto dedicato

Le nuove norme dispongono che tutte le somme dovute a titolo di tributi per i quali il notaio sia sostituto d’imposta o responsabile d’imposta, nonché le spese anticipate dal notaio in relazione alla stipula degli atti soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale, devono essere versate su uno specifico conto corrente dedicato.
Si tratta, essenzialmente, delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, delle imposte di bollo, delle tasse ipotecarie e catastali, della tassa archivio nonché delle spese sostenute dal notaio, e da lui anticipate per conto del cliente, per le verifiche nei registri immobiliari.

Le somme depositate sul conto corrente dedicato costituiscono patrimonio separato rispetto a quello personale o professionale del notaio, pertanto sono escluse dalla successione del notaio e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque, e assolutamente impignorabile a istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata. Il notaio può disporre delle somme depositate sul conto dedicato solo per gli specifici impieghi per i quali esse sono state depositate, mantenendone idonea documentazione. Gli interessi sulle somme depositate sul conto corrente dedicato spettano allo Stato.

L’importo di tali imposte e spese, dovendo essere versato sul conto corrente bancario dedicato, deve pertanto essere versato dal cliente al notaio con un assegno separato rispetto a quello utilizzato per il pagamento dell’onorario del notaio, dei contributi e dell’Iva applicata su onorario e contributi.

L’acquirente dovrà pertanto predisporre due separati assegni circolari intestati a nome del notaio, per gli importi che saranno comunicati alcuni giorni prima della stipula.

L’eventuale pagamento con bonifici bancari (anche in questo caso occorrono due bonifici separati) deve avvenire alcuni giorni prima della stipula dell’atto, in modo che il giorno dell’atto le somme risultino già accreditate sui conti correnti bancari del notaio (in caso contrario l’atto deve essere rinviato in attesa dell’accredito definitivo del bonifico).